Про переважні права наймача земельної ділянки.

Деталі

Опубліковано: Вівторок, 06 грудня 2016, 14:55

 У постанові Верховного суду України від 23 листопада 2016 року по справі № 6-2540цс16 судовою палатою у цивільних справах  було розглянуто питання щодо правових підстав наявності переважного права наймача за договором оренди земельної ділянки.

Порядок найму (оренди) земельної ділянки регулюється Цивільним Кодексом України, Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно ч. 4 статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України - за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Тобто, права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

З огляду на вищевикладене, у даному випадку ключовим моментом є встановлення наявності вчинення дій орендарем щодо продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

Отже, з урахуванням зазначеного суд прийняв рішення про наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.