В интересах клиента - участника совместной деятельности по строительству административно-торгового центра, отменено судебное решение, которым незаконно признано право собственности на незавершенное строительство.

В интересах клиента - участника совместной деятельности по строительству административно-торгового центра, отменено судебное решение, которым незаконно признано право собственности на незавершенное строительство.

Харьковский апелляционный хозяйственный суд своим постановлением отменил решение хозяйственного суда первой инстанции, которым на удовлетворение требований по договору генерального подряда на капитальное строительство было признано право собственности за генеральным подрядчиком на строительные материалы и конструктивные элементы в виде объекта незавершенного строительства, уровень строительной готовности которого составлял 61%. В дальнейшем, на основании незаконного судебного решения это юридическое лицо зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с уровнем строительной готовности уже 70%, который был передан в уставной капитал другого юридического лица.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд в частности, исходил из следующего.

Согласно п.1.2 договоров об участии в строительстве, которые заключались между застройщиком и физическими лицами - участниками строительства, по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик передает в собственность участников определенные нежилые помещения построенного административно-торгового центра. Часть объекта, которая осталась, распределяется между застройщиком и другими участниками совместной деятельности в соответствии с отдельными договорами, заключенными между ними.

Верховным Судом Украины в постановлении № 6-168цс12 от 30.01.2013 года определено имущественное право, как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на определенное имущество в будущем.

Апелляционной инстанцией установлено, что физические лица, как участники договора об участии в строительстве, свои обязательства по договорам об уплате денежных средств выполнили. Таким образом, оспариваемым решением был решен вопрос о правах и обязанностях этих физических лиц - участников строительства, третьих лиц по делу, поскольку этим решением признано право собственности на строительные материалы и конструктивные элементы в виде объекта незавершенного строительства за обществом с ограниченной ответственностью, без учета условий договоров об участии в строительстве, в которых зафиксированы имущественные права участников. При этом, при рассмотрении дела в суде первой инстанции такие физические лица к участию в деле привлечены не были, однако суд принял решение о правах этих лиц. В связи с этим, оспариваемое решение в силу части 3 статьи 104 ХПК Украины подлежит отмене уже на этом основании.
            Кроме того, приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства регулируются положениями статьи 331 ГК Украины. Верховным Судом Украины 27 мая 2015 по делу № 6-159цс15 выражена правовая позиция, согласно которой, признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами ГК Украины или другими нормативными актами не предусмотрено.

Так, Верховный Суд Украины указал, что частью 2 статьи 331 ГК Украины установлено, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства.

Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.
Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Анализ положений статьи 331 ГК Украины в системной связи с нормами статей 177-179, 182 ГК Украины, части третьей статьи 3 Закона Украины от 01 июля 2004 года № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» дает основания для вывода о том, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество как объект гражданских прав возникает с момента его государственной регистрации.

Законченные строительством объекты подлежат принятию в эксплуатацию в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины, утвержденным соответствующим постановлением от 22 сентября 2004 №1243.

Таким образом, государственной регистрации подлежит право собственности только на те объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.

Учитывая приведенные положения пункта 1.2 договоров об участии в строительстве и положения действующего законодательства, коллегия судей пришла к выводу о том, что пока объект - административно-торговый центр, не введен в эксплуатацию, а также не зарегистрировано право собственности на вновь построенное имущество, участники совместной деятельности по строительству являются владельцами материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества), а после наступления вышеуказанных обстоятельств имеют основания приобрести уже право собственности на помещения, определенные договорами.

Поскольку, в соответствии со статьями 355, 578 ГК Украины, статьи 6 Закона Украины «О залоге» имущество, находящееся в общей собственности двух и более лиц, считается их общей совместной собственностью и может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев, а как было установлено судом физические  лица-участники строительства такого согласия застройщику не предоставляли, передача в залог лицу - генеральному подрядчику строительных материалов и конструктивных элементов в виде объекта незавершенного строительства, которое предшествовало обращению последнего в суд с иском о признании права собственности, также противоречит положениям действующего законодательства, а действия застройщика и генерального подрядчика вызывают сомнения в их добросовестности и порядочности, так как похожи на попытки незаконно завладеть общим имуществом участников строительства - физических лиц.

В связи с изложенным, обжалуемое решение хозяйственного суда Харьковской области было отменено, а в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.