Правовое заключение Верховного Суда Украины по делу о признании договора аренды земли недействительным, отмене его государственной регистрации и признании договора аренды земли возобновленным с предыдущим арендатором

Деталі

Опубліковано: Понеділок, 02 березня 2015, 09:42

25 февраля 2015 года Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам принял постановление по делу № 6-219цс14, предметом которого был спор о признании договора аренды земли недействительным, отмене его государственной регистрации и признании договора аренды земли возобновленным с предыдущим арендатором.

Суд сделал правовой вывод о том, что статья 33 Закона Украины "Об аренде земли" объединяет два случая пролонгации договора аренды.

В частности, в части первой статьи 33 этого закона предусмотрено, что по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.

Реализация указанного преимущественного права на возобновление договора аренды возможна только при условии соблюдения установленных этой нормой определенной процедуры и сроков (части 2-5 настоящей статьи).

Так, для применения части первой статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" и признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды необходимо установить следующие юридические факты: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; арендатор до истечения срока договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; к письму-сообщению арендатор добавил проект дополнительного соглашения; арендодатель в течение месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и о своем решении.

Частью 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено иное основание возобновления договора аренды, а именно: в том случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя об оспаривании в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Таким образом, для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью шестой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие следующих юридических фактов: арендатор продолжает пользование выделенным земельным участком; арендатор должным образом исполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договоров аренды.

Итак, анализ указанных правовых норм дает основания для вывода о том, что нарушение преимущественного права арендатора, которое подлежит защите в соответствии со статьей 3 ГК Украины, имеет место при заключении договора аренды:

- С новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право;

- В случае недостижения согласия относительно платы по новому договору и других условий договора с другим нанимателем на более благоприятных условиях и заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации преимущественного права;

- Заключение договора с новым арендатором при условии, что основанием отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление арендодателя о необходимости использовать объект аренды для собственных нужд.

Установив в деле, которое пересматривается, факт надлежащего исполнения арендатором условий договора аренды; соблюдение им сроков и процедуры уведомления о намерении реализовать свое преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок; ненаправление арендодателем в установленный законом срок отказа в возобновлении договора на новый срок; заключение арендодателем договора аренды с другим арендатором на таких же условиях, которые предложены предыдущим арендатором; продолжение использования им земельного участка после окончания срока действия договора, Суд на основании статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» пришел к обоснованному выводу о наличии у истца преимущественного права на возобновление договора аренды земли на новый срок и нарушение этого права в связи с заключением арендодателем договора аренды с другим арендатором.