О преимущественных правах нанимателя земельного участка

Деталі

Опубліковано: Вівторок, 06 грудня 2016, 14:56

 В постановлении Верховного суда Украины от 23 ноября 2016 по делу № 6-2540цс16 судебной палатой по гражданским делам был рассмотрен вопрос о правовых основаниях наличия преимущественного права нанимателя по договору аренды земельного участка.

Порядок найма (аренды) земельного участка регулируется Гражданским Кодексом Украины, Земельным Кодексом Украины, Законом Украины "Об аренде земли".

Согласно ч. 4 статьи 124 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины) предусмотрено, что передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором.

Согласно части первой статьи 626 ГК Украины договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости (часть первая статьи 627 ГК Украины).

Согласно ст. 792 ГК Украины - по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

В части первой статьи 777 ГК Украины законодатель закрепил преимущественное право нанимателя, надлежащим образом исполняющего свои обязанности по договору, на заключение договора на новый срок и установил определенную процедуру осуществления этого права.

То есть, права нанимателя, установленные статьей 777 ГК Украины, являются предпочтительными, то есть по своей правовой природе они являются привилегиями носителя таких прав, имеют преимущество на заключение соответствующих договоров перед третьими лицами.

При отсутствии возражений арендодателя на возобновление договора аренды земли с предыдущим добросовестным арендатором и при отсутствии предварительного уведомления последнего о намерении заключения нового договора аренды с новым арендатором, право человека на реализацию своего преимущественного права, что предусмотрено статьей 777 ГК Украины и статьей 33 Закона Украины "Об аренде земли ", будет нарушено, а такое поведение арендодателя относительно предыдущего арендатора будет недобросовестным.

Учитывая вышеизложенное, в данном случае ключевым моментом является установление наличия действий арендатором о продлении пользования носителем преимущественного права спорным земельным участком и внесения им соответствующей арендной платы по истечении срока действия договора, свидетельствующих о его намерении воспользоваться своим преимущественным правом и возобновить договор аренды земли, срок действия которого истек.

Следовательно, с учетом указанного суд принял решение о наличии оснований признания договора аренды с новым арендатором недействительным, а договор аренды земли с носителем преимущественного права возобновленным.