29 мая 2013 года Пленум Высшего хозяйственного суда Украины

Деталі

Опубліковано: Субота, 08 червня 2013, 06:32

1. Общие положения.

1.1. Пленум ВХСУ отметил, что ГК Украины содержит общие положения о найме (аренде), а особенности регулирования имущественных правоотношений, возникающих между субъектами хозяйствования и связанных с заключением, исполнением и прекращением договоров аренды, предусмотрены ХК Украины. Итак, если ХК Украины не содержит таких особенностей, то применяются соответствующие положения ГК Украины.

Также отмечено, что передача в аренду целостных имущественных комплексов, принадлежащих к государственному сектору экономики, или являющихся коммунальной собственностью, регулируется Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". При этом аренда имущества других форм собственности также может регулироваться положениями названного Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.

1.2. Хозяйственным судам, при разрешении споров, возникающих из правоотношений аренды (найма), следует учитывать также положения в частности:

- Законов Украины: "О приватизации государственного имущества", "Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной Академии наук Украины и отраслевых академий наук", "О хозяйственной деятельности в Вооруженных силах Украины", "О научных парках", "Об особенностях передачи в аренду или концессию объектов централизованного водо-, теплоснабжения и водоотвода, находящихся в коммунальной собственности", "Об особенностях аренды или концессии объектов топливно-энергетического комплекса, находящихся в государственной собственности", "О некоторых вопросах задолженности предприятий оборонно-промышленного комплекса - участников Государственного концерна "Укроборонпром" и обеспечения их стабильного развития ", " О местном самоуправлении в Украине "," Об управлении объектами государственной собственности", "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине", о Государственном бюджете Украины на соответствующий год;

- Декрет Кабинета Министров Украины: "О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается» от 31.12.1992 № 26-92, "Об упорядочении использования административных зданий и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности "от 11.01.1993 № 5-93;

- Постановления Кабинета Министров Украины: "Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды" от 10.08.1995 № 629 (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 02.01.2003 № 3), "О Методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения" от 04.10.1995 № 786, "Некоторые вопросы оплаты аренды государственного имущества» от 25.03.2009 № 316, "Об утверждении Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества" от 31.08.2011 № 906;

- Решения Конституционного Суда Украины: в деле по конституционному обращению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом" Кампус Коттон клаб" относительно официального толкования положения части второй статьи 124 Конституции Украины (дело о досудебном урегулировании споров) от 09.07.2002 № 15-рп/2002; по делу по конституционному обращению частного предприятия "Автосервис" относительно официального толкования положений статей 177, 760, части второй статьи 777 Гражданского кодекса Украины (дело о преимущественном праве нанимателя на приобретение военного имущества)" от 10.12.2009 № 31-рп/2009; в деле по конституционному обращению частного предприятия "Научно-производственная фирма" VD MAIS "относительно официального толкования положений статьи 786 Гражданского кодекса Украины" от 03.07.2012 № 14-рп/2012.

- Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления относительно арендных отношений, в том числе правила аренды коммунального имущества и методики определения ставок арендной платы, которые утверждаются решениями соответствующих советов, хозяйственные суды должны применять с учетом требований статьи 23 ХК Украины и статьи 4 Хозяйственного процессуального кодекса Украины .

1.3. При решении вопросов подведомственности и подсудности дел по спорам, связанным с применением законодательства об аренде, хозяйственным судам следует учитывать изложенное в постановлении пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 24.10.2011 № 10 "О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам".

Но необходимо учитывать, что территориальная подсудность арбитражному суду дел по спорам, возникающим при заключении, изменении и расторжении договоров аренды (найма) и в спорах о признании этих договоров недействительными, а также дела по спорам, возникающим при выполнении этих договоров определяется по правилам статьи 15 ХПК; что касается дел по спорам о праве собственности на арендованное имущество или об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения или об устранении препятствий в пользовании имуществом, ответчиками в которых выступают другие, кроме сторон по договору, лица, то они рассматриваются по местонахождению имущества (часть третья статьи 16 ХПК Украины).

2. Заключение договоров аренды (найма) и признание их действительными или недействительными.

2.1. Пленумом ВХСУ указано, что объектами аренды государственного и коммунального имущества может быть исключительно имущество, указанное в части первой статьи 4 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". В случае заключения договоров аренды в отношении имущества, которое не может быть объектом аренды, то соответственно это является основанием для признания таких договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.

Что касается объекта (предмета) договоров аренды (найма) имущества, принадлежащего к другим формам собственности, то им может быть имущество, указанное в статьях 760 ГК Украины и 283 ХК Украины.

2.2. В своем постановлении Пленум ВХСУ отметил, что органы, которым предоставлено право быть арендодателями государственного и коммунального имущества, определен статьей 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".

Предприятия государственной формы собственности, которые передают в аренду недвижимое имущество площадью более 200 кв.м, должны получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства.

2.3. Решая вопрос о праве арендодателя самостоятельно, без соответствующего решения совета, передавать в аренду имущество, принадлежащее к коммунальной собственности, следует проверять его полномочия, предусмотренные положениями, установленными соответствующим советом, поскольку арендодатель осуществляет свои полномочия только при наличии решения совета.

 2.4. Решая споры, связанные с заключением договора аренды государственного имущества, хозяйственные суды должны выяснять, соблюден ли определенный статьей 9 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" порядок заключения соответствующего договора, в том числе по согласованию с органом, уполномоченным управлять имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины вопрос о передаче имущества в аренду.

2.5. Споры, возникающие при заключении хозяйственных договоров, заключение которых является обязательным на основании закона, и в других случаях, установленных законом, рассматриваются судом, а преддоговорные споры могут быть предметом рассмотрения суда в случае, если это предусмотрено соглашением сторон или если стороны обязаны заключить определенный хозяйственный договор на основании заключенного между ними предварительного договора.

2.6. Следует иметь в виду, что в отличие от всех других видов договоров, договоры аренды государственного и коммунального имущества должны содержать существенные условия, изложенные в Законе Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Вместе с тем, возможно передать на рассмотрение хозяйственного суда, разногласия при заключении договора аренды. В таком случае договор аренды считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения хозяйственного суда и на условиях, указанных в настоящем решении.

Также, условие договора о стоимости объекта аренды государственного или коммунального имущества должно соответствовать Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.1995 № 629 (с последующими изменениями и дополнениями).

2.7. Судам следует отказывать в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным, в случае предоставления доказательств наличия спора относительно такого заключения.

Вместе с этим заинтересованное лицо не лишено права обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении заключить договор аренды при наличии условий, предусмотренных частью первой статьи 187 ХК Украины.

2.8. В решении споров о признании действительным или недействительным договора аренды необходимо учитывать требования ГК Украины и ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

Следует иметь в виду, что с 01.01.2013 вступили в силу изменения в ГК Украины, внесенные Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты".

2.9. Не может быть признан ничтожным договор аренды, при продлении срока его действия, которое продолжило срок пользования арендованным имуществом более чем на три года, только на основании отсутствия его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если в момент заключения такого договора он отвечал требованиям ГК Украины.

Таким образом, в случае неоднократной пролонгации договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) (срок действия которого меньше трех лет) нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации (если иное не установлено в самом договоре).

2.10. Суд может признать договор действительным, если сторонами были согласованы все существенные условия договора и произошло его частичное исполнение, но одна из сторон уклонилась от нотариального удостоверения такого договора.

Следует иметь в виду, что предписания части второй статьи 220 ГК Украины не применяются к сделкам, которые подлежали и нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины (в редакции, действующей до 01.01.2013 ) связывался с государственной регистрацией, следовательно соответствующие сделки не являются заключенными и не создают прав и обязанностей сторон.

2.11. При заключении договоров аренды транспортного средства с физическим лицом, следует иметь в виду, что приобретение физическим лицом статуса субъекта предпринимательской деятельности, освобождает стороны от обязанности нотариального удостоверения такого договора.

2.12. Признавая договор аренды недействительным, суд должен среди прочего установить обстоятельства, связанные с выполнением договора, и определить момент, с которого считаются прекращенными обязательства по этому договору.

3. Внесение изменений в договоры аренды (найма) и их расторжение (прекращение).

3.1. Не являются обязанностью стороны договора, соблюдение порядка досудебного урегулирования спора.

3.2. Споры о внесении изменений в договор аренды (найма) в связи с введением новых тарифов, ставок арендной платы должны решаться с учетом того, что размер арендной платы в договоре устанавливается по договоренности сторон и может быть изменен по согласованию сторон или в случаях и на условиях, установленных законом.

Необходимо выяснять, оговаривались ли сторонами при заключении договора аренды условия для пересмотра арендной платы, в том числе и основания внесения изменений в методику расчета арендной платы.

4. Продолжение пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды (найма).

4.1. Если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имело место возражение арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается.

В случае отсутствия возражений со стороны арендодателя относительно возобновления договора, и наличия в самом договоре требований о пролонгации, то для продолжения действия договора не требуется обязательного заключения нового договора или внесения в него изменений.

4.2. Рассматривая дела о признании договора аренды продленным (пролонгированным), суды не должны отказывать в принятии искового заявления или прекращать производство по делу на том основании, что соответствующие требования не подлежат рассмотрению хозяйственными судами, а должны отказывать в иске, поскольку такое исковое требование (без представления доказательств наличия спора относительно такого продления), является, по сути, требованием об установлении юридического факта, а это не соответствует предусмотренным законом способам защиты нарушенного права. Хозяйственный суд отказывает в иске и в том случае, когда выяснит, что договор аренды является возобновленным (продленным) на срок, установленный ранее договором.

4.3. Постановлением пленума установлено наличие у арендатора (согласно действующему законодательству) предусмотренного преимущественного права, при прочих равных условиях, на заключение договора аренды на новый срок.

Итак, решая такие споры, хозяйственные суды должны выяснять наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок с учетом наличия или отсутствия обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение такого права, а также совершение каждым из участников спорных правоотношений определенных действий во исполнение требований закона. При этом судам следует также выяснять, правильно ли арендатор выполнял обязательства по договору.

Судом должны исследоваться обстоятельства, связанные с намерением владельца использовать для собственных нужд имущество, в отношении которого возник спор, в том числе наличие доказательств, которые однозначно свидетельствуют о соответствующем намерении.

4.4. Срок договоров аренды государственного и коммунального имущества для субъектов малого предпринимательства, заключенных до вступления в силу ЗУ «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине», следует считать продленным до пяти лет со дня заключения, если арендатор не предлагает меньший срок.

В случае обращения арендодателя в суд с иском о продлении срока договора до пяти лет и при наличии возражений арендатора, судам следует отказывать в удовлетворении иска.

5. Выполнение договоров аренды (найма) и ответственность за их невыполнение.

5.1. Решая вопрос о досрочном расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендатором (нанимателем) платежей, хозяйственным судам следует учитывать, что право наймодателя на отказ от договора найма не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если имеет место существенное нарушение условий договора.

Исковые требования арендаторов по принятию имущества из аренды согласуются с действующим законодательством, поскольку предусмотрен такой способ защиты гражданских прав и интересов, как принудительное исполнение обязательств  в натуре.

В решении соответствующих споров хозяйственным судам следует устанавливать, в течение каких конкретно месяцев какого года арендатор не вносил арендную плату, в каком размере, в том числе в течение каких месяцев арендатор вообще не вносил арендную плату или вносил частично. При этом погашение арендатором задолженности до или после подачи иска арендодателем не имеет правового значения для решения такого спора, поскольку законодатель связывает возникновение права арендодателя отказаться от договора аренды именно с фактом не внесения арендной платы в течение трех месяцев подряд.

5.2. Несмотря на способ определения в договоре размера пени, в связи с просрочкой платежа по соответствующему обязательству, взыскана может быть только пеня, сумма которой не превышает ту, которая исчислена с учетом двойной учетной ставки Национального банка Украины.

5.3. Не могут считаться основаниями для изменения или расторжения договора аренды (найма) или невыполнение обязательств по нему, изменение экономической ситуации, колебания курса иностранной валюты по отношению к национальной валюте Украины и рост курса гривны к иностранным валютам, поскольку это является коммерческим риском сторон договора.

5.4. Применение к искам по взысканию неустойки за просрочку исполнения обязательств по возврату объекта аренды, специальной исковой давности, не является правильным, поскольку неустойка предусмотренная ст. 785 ГК Украины не является тождественной  неустойке (штрафу, пени) предусмотренной ст. 549 ГК Украины, а также п.1 ч.2. ст. 258 ГК Украины.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, хозяйственные суды должны учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возврат нанимателем предмета договора найма.

5.5. В спорах связанных с использованием арендатором прав на пользование и улучшение вещи, хозяйственный суд должен иметь в виду, что согласие арендодателя на совершение соответствующих действий по арендованному имуществу должно быть изложено в определенной документальной форме, если такая возможность не предусмотрена в самом договоре аренды ( найма).

5.6. На исковые требования о возмещении ущерба в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.

Течение исковой давности по требованиям наймодателя начинается с момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя - с момента прекращения договора найма (см. резолютивную часть Решение Конституционного Суда Украины от 03.07.2012 № 14-рп/2012 по делу № 1-20/2012 ).

5.7. Не противоречит действующему законодательству одновременное взыскание с участника хозяйственных отношений, который нарушил хозяйственное обязательство по договору, штрафа и пени.