29 травня 2013 року Пленум Вищого господарського суду України

Деталі

Опубліковано: Субота, 08 червня 2013, 06:31

1. Загальні положення.

 

            1.1. Пленум ВГСУ зазначив, що ЦК України містить загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб'єктами господарювання і пов’язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені ГК України. Отже, якщо ГК України не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення ЦК України.

            Також зазначено, що  передача в оренду цілісних майнових комплексів, які належать до державного сектора економіки, або є  комунальною власністю регулюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому оренда майна інших форм власності також може регулюватися положеннями названого Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

            1.2. Господарським судам, при вирішенні спорів,  що виникають з правовідносин оренди (найму), слід брати до уваги також положення зокрема:

- Законів України: "Про приватизацію державного майна", "Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної Академії наук України та галузевих академій наук", "Про господарську діяльність у Збройних силах України", "Про наукові парки", "Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності", "Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності", "Про деякі питання заборгованості підприємств

оборонно-промислового комплексу – учасників Державного концерну "Укроборонпром" та забезпечення їх стабільного розвитку", "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про управління об’єктами державної власності", "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні", про Державний бюджет України на відповідний рік;

- Декретів Кабінету Міністрів України: "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31.12.1992 №26-92, "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11.01.1993 №5-93;

- постанов Кабінету Міністрів України: "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди" від 10.08.1995 №629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 №3), "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" від 04.10.1995 № 786 , "Деякі питання оплати оренди державного майна" від 25.03.2009 № 316, "Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна" від 31.08.2011 № 906;

- рішень Конституційного Суду України: у справі за конституційним зверненням товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 09.07.2002 № 15-рп/2002; у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна)" від 10.12.2009 № 31-рп/2009; у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Науково-виробнича фірма "VD MAIS" щодо офіційного тлумачення положень статті 786 Цивільного кодексу України" від 03.07.2012 № 14-рп/2012.

-  Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо орендних відносин, у тому числі правила оренди комунального майна та методики визначення ставок орендної плати, які затверджуються рішеннями відповідних рад, господарські суди мають застосовувати з урахуванням вимог статті 23 ГК України та статті 4 Господарського процесуального кодексу України.

1.3. При вирішенні питань підвідомчості і підсудності справ зі спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду, господарським судам слід враховувати викладене в постанові пленуму Вищого господарського суду України від 24.10.2011 № 10 "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам".

            Але необхідно враховувати, що територіальна підсудність господарському суду справ у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів оренди (найму) і у спорах про визнання цих договорів недійсними, а також справи у спорах, що виникають при виконанні цих договорів визначається за правилами статті 15 ГПК; що ж до справ у спорах про право власності на орендоване майно або про витребування цього майна з чужого незаконного володіння чи про усунення перешкод у користуванні майном, відповідачами в яких виступають інші, крім сторін за договором, особи, то вони розглядаються за місцезнаходженням майна (частина третя статті 16 ГПК України).

 

            2. Укладення договорів оренди (найму) та визнання їх дійсними або недійсними.

 

            2.1. Пленумом ВГСУ зазначено, що об’єктами оренди державного та комунального майна може бути виключно майно, зазначене у частині першій статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". В разі укладення договорів оренди щодо  майна, яке не може бути об’єктом оренди, то відповідно це є підставою для визнання таких договорів недійсними на підставі статті 215 ЦК України.

Що ж до об'єкта (предмета) договорів оренди (найму) майна, належного до інших форм власності, то ним може бути майно, зазначене у статтях 760 ЦК України та 283 ГК України.

2.2. В своїй постанові Пленум ВГСУ наголосив, що органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна, визначено статтею 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Підприємства державної форми власності, які передають в оренду нерухоме майно площею понад 200 кв.м, повинні одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва.

2.3. Вирішуючи питання щодо права орендодавця самостійно, без відповідного рішення ради, передавати в оренду майно, належне до комунальної власності, слід перевіряти його повноваження, передбачені положеннями, встановленими відповідною радою, оскільки орендодавець здійснює свої повноваження тільки за наявності рішення ради.

            2.4. Вирішуючи спори, пов’язані з укладенням договору оренди державного майна, господарські суди повинні з’ясовувати, чи додержано визначений статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" порядок укладення відповідного договору, в тому числі щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду.

2.5. Спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону, та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом, а переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду в разі, якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

2.6. Слід мати на увазі, що на відміну всіх інших видів договорів, договори оренди державного та комунального майна повинні містити істотні умови, викладені в Законі України "Про оренду державного та комунального майна".  Водночас можливо передати на розгляд господарського суду, розбіжності при укладенні договору оренди. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання законної сили відповідним рішенням господарського суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні. 

Також,  умова договору щодо вартості об’єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об’єктів оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

2.7. Судам слід відмовляти в задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди укладеним, у разі не надання  доказів наявності спору стосовно такого укладення.

Разом з цим зацікавлена особа не позбавлена права звернутися до господарського суду з позовом про спонукання укласти договір оренди за наявності умов, передбачених частиною першою статті 187 ГК України.

2.8. У вирішенні спорів щодо визнання дійсним або недійсним договору оренди необхідно враховувати вимоги ЦК України та ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (у редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин).

            Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів".

            2.9. Не може бути визнано нікчемним договір оренди, при продовженні терміну його дії, що продовжило строк користування орендованим майном більше ніж на три роки,  тільки на підставі відсутності його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідав вимогам ЦК України.

            Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації (якщо інше не встановлено в самому договорі).

            2.10. Суд може визнати договір дійсним, якщо сторонами були погоджені всі істотні умови договору та відбулось його часткове виконання, але одна із сторін ухилилась від нотаріального посвідчення такого договору. 

Слід мати на увазі, що приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України (у редакції, чинній до 01.01.2013) пов'язувався з державною реєстрацією а отже  відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

            2.11. При укладанні договорів оренди транспортного засобу з фізичною особою, слід мати на увазі, що набрання фізичною особою статусу суб'єкта підприємницької діяльності, звільняє сторони від обов’язку нотаріального посвідчення такого договору.

            2.12. Визнаючи договір оренди недійсним, господарський суд повинен серед іншого встановити обставини, пов'язані з виконанням договору, та визначити момент, з якого вважаються припиненими зобов'язання за цим договором.

 

            3. Внесення змін до договорів оренди (найму) та їх розірвання (припинення).

 

            3.1. Не є обов’язком сторони договору, дотримання порядку досудового врегулювання спору.

            3.2. Спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати мають вирішуватись з урахуванням того, що розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

            Необхідно з'ясовувати, чи погоджувалися сторонами при укладенні договору оренди умови щодо перегляду орендної плати, в тому числі з підстави внесення змін до методики розрахунку орендної плати.

 

4. Продовження користування майном після закінчення строку дії договору оренди (найму).

 

4.1. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

            В разі відсутності заперечень з боку орендодавця щодо поновлення договору, та наявності в самому договорі вимог щодо пролонгації, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

4.2. Розглядаючи справи щодо визнання договору оренди продовженим (пролонгованим), суди не повинні відмовляти у прийнятті позовної заяви або припиняти провадження у справі з тієї підстави, що відповідні вимоги не підлягають розгляду господарськими судами, а повинні відмовляти у позові, оскільки така позовна вимога (без подання доказів наявності спору стосовно такого продовження), є, по суті, вимогою про встановлення юридичного факту, а це не відповідає передбаченим законом способам захисту порушеного права. Господарський суд відмовляє в позові і в тому разі, коли з'ясує, що договір оренди є поновленим (продовженим) на строк, який був раніше встановлений договором.

4.3.   Постановою пленуму встановлено наявність у орендаря (згідно чинного законодавства)  передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк.

Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

4.4. Термін договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, що укладені до набрання чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні», слід вважати продовженим до п'яти років з дня укладення, якщо орендар не пропонує менший термін.

            У разі звернення орендодавця до суду з позовом про продовження терміну договору до п'яти років та при наявності заперечень орендаря, судам слід відмовляти в задоволенні позову.

 

5. Виконання договорів оренди (найму) та відповідальність за їх невиконання.

 

            5.1. Вирішуючи питання щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем (наймачем) платежів, господарським судам слід враховувати, що право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

            Позовні вимоги орендарів щодо прийняття майна з оренди  узгоджуються з діючим законодавством, оскільки передбачений такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як примусове виконання обов'язку в натурі.

У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов’язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

5.2. Не зважаючи на спосіб визначення  в договорі розміру пені, у зв’язку з простроченням платежу за відповідним зобов'язанням, стягнуто може бути лише пеню, сума якої не перевищує ту, що обчислена з урахуванням подвійної облікової ставки Національного банку України.

5.3. Не можуть вважатися підставами для зміни або розірвання договору оренди (найму) або для невиконання зобов'язань за ним, зміна економічної ситуації, коливання курсу іноземної валюти стосовно національної валюти України та зростання курсу гривні до іноземних валют,  оскільки це  є комерційним ризиком сторін договору.

5.4. Застосування до позовів зі стягнення неустойки за прострочення виконання зобов’язань з повернення об’єкта оренди, спеціальної позовної давності, не є правильним, оскільки неустойка передбачена ст. 785 ЦК України не є тотожною з неустойкою (штрафом, пенею) передбаченою ст. 549 ЦК України, а також п.1 ч.2. ст. 258 ЦК України.

При розгляді справ зі спорів, що виникають з договорів оренди будівель або інших капітальних споруд, господарські суди мають враховувати умови договору та спеціальні норми статті 795 ЦК України, в силу яких договір найму припиняється з моменту оформлення відповідних документів (актів), що підтверджують повернення наймачем предмета договору найму.

5.5. У спорах пов’язаних з використанням орендарем прав на користування та поліпшення речі, господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній документальній формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі оренди (найму).

5.6. На позовні вимоги про  відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

Перебіг позовної давності стосовно вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача – з моменту припинення договору найму (див. резолютивну частину Рішення Конституційного Суду України від 03.07.2012 № 14-рп/2012 у справі № 1-20/2012).

5.7. Не суперечить діючому законодавству одночасне стягнення з учасника господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання за договором, штрафу та пені.